2 Prill 2024

Nëntorin e kaluar, Banka Qendrore Evropiane (BQE) lëshoi ​​një paralajmërim të ashpër për gjendjen e sektorit të pronave komerciale brenda bllokut, si pjesë e rishikimit të saj më të gjerë gjashtëmujor mbi stabilitetin e përgjithshëm financiar.

Ai tha se kompanitë evropiane të pronave po regjistrojnë humbje të mëdha dhe borxhet e tyre janë në një nivel më të lartë se përpara krizës financiare 2007-2008. Këto probleme në rritje brenda sektorit kanë “potencialin për të përforcuar një skenar të pafavorshëm”, paralajmëroi ai.

Tingujt e tmerrshëm nënvizuan se sa serioze janë bërë gjërat brenda sektorit të pronave komerciale gjatë vitit të kaluar.

Pyetja që shtrohet mbi sektorin në vitin 2024 është se sa e keqe do të bëhet kriza në zhvillim.

Rritja e normave të interesit bën dëmin
Gjatë periudhës së normave historikisht të ulëta të interesit që pasoi krizën financiare, investitorët pompuan para në pronat tregtare. Megjithatë, rritja e normave të interesit gjatë dy viteve të fundit ka goditur rëndë sektorin pasi vlerat e pronave po bien ndjeshëm.

Prona komerciale është e lidhur fort me normat e interesit. Kur kostoja e huamarrjes rritet, vlera e pronave komerciale tenton të ulet pasi investitorët janë më pak të gatshëm të blejnë me norma interesi më të larta.

“Unë e quaj një rivendosje të madhe”, tha për DW Sebastiano Ferrante, drejtor menaxhues në PGIM Real Estate. “Kjo është shpjeguar shumë thjesht dhe nuk është befasuese sepse ne jemi të lidhur padyshim me normat e interesit.”

Sidoqoftë, shkalla e këtij rivendosja nuk është ende plotësisht e dukshme pasi tregu është ngadalësuar dhe nuk po bëhen shumë marrëveshje.

“Shkalla e plotë e dëmit nuk është parë ende,” thotë Slater. “Nuk po njihet në indekset e çmimeve dhe nuk po njihet në bilancet bankare në masën që mund të jetë në vijimësi”.

Sipas grupit amerikan të kërkimit dhe kompanisë financiare MSCI, vlera e marrëveshjeve të përfunduara të pronave komerciale ka rënë me më shumë se 50% në Shtetet e Bashkuara dhe Evropë gjatë 12 muajve të fundit, duke sugjeruar që pronarët po përpiqen të shmangin të pashmangshmen për aq kohë sa të jetë e mundur.

Problemi i madh i Gjermanisë
Megjithatë, për disa, stuhia ka ardhur. Signa Holding, kompania austriake e pasurive të paluajtshme që zotëron disa nga dyqanet kryesore të Gjermanisë dhe që mban një aksion në ndërtesën ikonike Chrysler të Nju Jorkut, paraqiti kërkesë për falimentim në fund të 2023.

Signa kishte krijuar më shumë se 13 miliardë euro (14 miliardë dollarë) borxh përmes marrëveshjeve të pronave komerciale në vitet e fundit, por rritja e normave të interesit e vuri atë nën presion të madh pasi u vu nën presion për të shërbyer kredi të shumta.

Ndërsa problemet e pronave komerciale shtrihen në të gjithë Evropën dhe më gjerë, problemet janë veçanërisht të theksuara në Gjermani. Kompanitë si Gerch Group, Euroboden dhe Project Immobilien Group janë në probleme serioze financiare. Rregullatori financiar BaFin paralajmëroi në nëntor se huadhënësit e ekspozuar ndaj sektorit duhet të përgatiten për humbje.

“Ajo që ishte Spanja pas krizës globale financiare – e mbivlerësuar, e mbindërtuar – është Gjermania në një kuptim tjetër sot”, thotë Ferrante e PGIM, e cila është e vendosur në Frankfurt dhe punon gjerësisht në tregun gjerman.

Ai beson se gjendja e keqe ekonomike e përgjithshme aktuale e Gjermanisë, e kombinuar me faktorë specifikë që kanë të bëjnë me tregun e pronave komerciale brenda vendit, do të thotë se ajo është veçanërisht e ekspozuar ndaj rritjes së normave të interesit, rënies së çmimeve dhe rritjes së ngadaltë të qirave.

“Gjermania pati një evolucion relativisht të pjerrët të çmimeve gjatë periudhës së normave të ulëta të interesit të dekadës së fundit,” thotë ai. “Pra, ne patëm një fillim më të ngadaltë se të tjerët. Por më pas kurba u rrit në mënyrë të jashtëzakonshme.”

Megjithatë, rregullimi i fortë i qirasë në Gjermani do të thotë që qiratë nuk janë rritur edhe pse investitorët kanë kosto më të larta për të përmbushur për shkak të normave më të larta të interesit. “Në thelb rasti i biznesit nuk qëndron më”, thotë ai. Ai pret që korrigjimi të jetë “mjaft i rëndë”.

Një problem tjetër që ai sheh në Gjermani është se sektori i pronave komerciale është veçanërisht i varur nga financimi i bankave dhe ai parashikon një mungesë të madhe likuiditeti në sektor gjatë viteve të ardhshme, pasi bankat përshtaten me rregullore më të rrepta të huadhënies.

Zhvendosja e pandemisë
Ndërsa ndryshimi i normave të interesit ka dominuar diskursin, ndryshimet themelore të lidhura me dinamikat kryesore brenda sektorit erdhën me pandeminë, përkatësisht puna nga shtëpia dhe blerjet në internet.

Me gjithnjë e më shumë njerëz që punojnë nga shtëpia që nga pandemia, si dhe me një përshpejtim të tendencave të tjera si tregtia elektronike dhe argëtimi në shtëpi, disa hapësira të pronave komerciale si zyrat dhe shitja me pakicë janë më pak të kërkuara se sa ishin para vitit 2020.

“Pandemia pati ndikime më të thella, ndikime afatgjata, dhe për këtë arsye është më e rëndësishme për tendencat afatgjata sesa lëvizja e normës së interesit, sepse kjo është matematikisht e llogaritshme”, thotë Ferrante.

Ai thotë se nevojitet më shumë kohë për të parë se sa i thellë do të jetë trendi i punës nga shtëpia, por ai është i intriguar nga potenciali i tij për të ndryshuar aspektet e sektorit të pronave komerciale në afat më të gjatë.

Infektim apo i përmbajtur?
Krizat e pronave kanë potencialin të ndezin një përhapje më të gjerë dhe të ekspozojnë dobësi të tjera në sektorin financiar, siç tregoi kriza financiare 2007-2008.

Paralajmërimet e fundit nga BQE dhe të tjerët nënvizojnë seriozitetin e situatës në pronat komerciale, por pak besojnë se ajo do të shndërrohet në një krizë financiare të plotë.

Ferrante thotë se bankat qendrore tani kanë një pasqyrë shumë më të mirë të bilanceve bankare dhe ai beson se kriza do të përmbahet. “Jam relativisht i qetë që kjo nuk do të jetë sistematike,” thotë ai. Megjithatë, ai beson se vetë tregu i pronave komerciale është në një periudhë të gjatë rregullimi.

“Do të duhet kohë që tregu të kthehet në rikapitalizim,” thotë ai. “Dhe unë mendoj se ne do të shohim një treg që ka kapacitete kreditimi shumë më të ulëta se më parë.” Në fund të fundit, ai beson se normat e larta të interesit janë një fakt normal i jetës me të cilin duhet të merret sektori dhe se thelbi i krizës buron nga dhimbja e përshtatjes nga bota më “anormale” e normave negative të interesit.

“Faza jonormale ishte dekada e fundit,” thotë ai. “Kjo është një fazë mjaft normale për pasuritë e paluajtshme. Kjo nuk është asgjë që pasuritë e paluajtshme nuk e kanë parë më parë. Por korrigjimi nga normat anormale negative të interesit deri tani është ajo që unë e quaj rivendosje e madhe.”

/Përkthyer dhe përshtatur për Konica.al nga “Deutsche Welle“